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Comment acheter votre maison avec 0$ de mise de fond

Les articles de journaux ont plu l’été et l’automne dernier pour indiquer que les maisons se vendent de plus en plus cher et que les premiers acheteurs en pâtissent… Offres multiples, prix élevé; acheter une maison ressemble de plus en plus à un parcours du combattant plutôt qu’à un agréable (quoique quelque peu stressant) projet de vie.  

Ajoutez à cela la problématique de cumuler une mise de fonds suffisante, bien des gens ne voient tout simplement pas comment ils pourront s’acheter une propriété un jour. 

Toutefois, il existe une méthode qui peut permettre aux acheteurs de devenir propriétaire sans «payer» de mise de fonds. Et non, ce n’est pas une escroquerie de bas étage avec un système pyramidal (ou de «prisme de placement»). Ce que je trouve dommage aussi, c’est que cette méthode n’est pratiquement JAMAIS abordée par les journalistes d’économie qui s’épandent sur les problèmes du marché immobilier. 

Prenez toutefois garde: ce n’est pas parce que vous sauvez un 20 000$ que vous aviez cumulé pour votre achat de maison que cela vous absout de vos engagements financiers ou que vous êtes soudainement riche.  Dans le cadre d’un achat de maison, il y a de nombreuses dépenses auxquelles on n’a pas toujours pensé: ça coûte cher et ça monte vite. De là l’importance de garder une marge de manœuvre confortable! (Scrapper des fonds de tiroirs pour payer la taxe de bienvenue, personne ne tripe à faire ça!)

Donc quelle est cette méthode magique qui vous permet d’acheter une maison sans mise de fonds? Ça nécessite 2 ingrédients essentiels:

  • Une ou des personnes qui vous aiment beaucoup beaucoup et qui ont une grande confiance en vous;
  • Que ces personnes possèdent un actif immobilier (maison, chalet, condo) qui est entièrement payé ou presque entièrement payé. 

On appelle ça la garantie collatérale. 

Qu’est-ce que c’est? La garantie collatérale est une garantie supplémentaire que votre prêteur prend pour se garantir le paiement du prêt. 

Quand vous achetez une maison de la façon «traditionnelle», si vous n’avez pas le 20% de mise de fonds, vous devez passer avec la SCHL, la Société Canadienne d’Habitation et Logement.  La SCHL assure à l’institution financière, votre prêteur, que si vous ne payez pas votre hypothèque, la SCHL, elle, s’engage à rembourser à votre place. La banque s’assure donc de minimiser ses pertes en cas de défaut de paiement. 

Toutefois, l’utilisation de la SCHL a un coût et celui-ci est refilé au particulier via un montant calculé en fonction de votre mise de fonds véritable et de votre montant de prêt hypothécaire. Ce coût est ensuite ajouté à même votre prêt hypothécaire. La prime SCHL peut donc amputer votre mise de fonds de milliers de dollars (en plus de la taxe à payer lors du déboursement: n’oubliez pas: la SCHL offre un «service», celui-ci est donc taxable!) (Voir photo 1 pour exemple.) 

Pourquoi diable le particulier accepte–t-il de payer ces frais quand, au fond, c’est la banque qui est bénéficiaire du service? Et bien simplement parce que sinon, il ou elle ne peut pas obtenir de financement hypothécaire!

Dans le cas de la garantie collatérale, la banque vous prête les sommes pour acheter votre maison. Votre maison est une première garantie pour eux: c’est l’actif relié au prêt. En cas de défaut de paiement, la banque reprend la maison et la vend. Mais puisque vous ne voulez pas mettre de mise de fonds ni payer la SCHL, cela leur pose un risque supplémentaire: la banque exige donc une garantie de plus pour sécuriser davantage l’investissement qu’ils font en vous.  C’est pourquoi ils vont prendre une autre propriété en garantie aussi. Et puisqu’ils ne veulent pas avoir à se battre pour se faire payer, ils voudront que cette garantie supplémentaire soit libre de dette ou presque. 

Voici un exemple:

Vos parents ont un chalet payé dans les Laurentides d’une valeur de 200 000$.

Vous achetez une maison sur la Rive-Sud pour 350 000$.

Normalement, vous devriez mettre 70 000$ en argent comme mise de fonds de votre maison (ou minimalement 17 500$ avec la SCHL).

Pour vous aider, vos parents acceptent que la banque prenne leur propriété comme garantie collatérale. 

La banque vous prête donc 350 000$ (soit un financement à 100% de la valeur de l’actif) et elle enregistre votre dette au notaire, et en plus, elle enregistre une garantie collatérale au montant de 70 000$ sur le chalet de vos parents. Puisque cet enregistrement est fait au notaire, il n’implique aucun échange d’argent ou de taux d’intérêt. C’est une sécurité supplémentaire pour votre prêteur.

Si vous êtes en défaut de paiement sur votre prêt hypothécaire, la banque pourra non seulement saisir votre maison impayée et la revendre, mais elle pourrait également réclamer une portion ou la totalité des 70 000$ de garantie collatérale à vos parents, notamment dans le cas où elle subirait une perte sur la revente de votre maison. Donc si vous ne voulez pas que les soupers de Noël soient awkward as fuck FOREVER, soyez rigoureux dans vos paiements de prêt!!!

Ça semble trop beau pour être vrai! Est-ce qu’il y a des mauvais côtés?  Effectivement, il y en a trois: 

1- Puisque la collatérale est une garantie «non-standard», vous n’avez pas accès à la marge de crédit hypothécaire, seulement à un prêt traditionnel; 

2- Vos parents ne pourraient pas réemprunter tout le capital sur leur maison s’il leur arrivait un pépin;

3- La maison retenue en collatérale ne peut être vendue tant que la collatérale est dessus. 

Donc si vos parents prévoient vendre le chalet dans un laps de temps court, la collatérale pourrait bloquer leurs plans. Trois solutions dans ce cas: voir si la banque accepte de transférer la collatérale sur la nouvelle propriété des parents; voir si la propriété principale des acheteurs a pris assez de valeur dans les dernières années pour retirer la collatérale; payer la banque pour le montant manquant pour atteindre un ratio de prêt standard à 80-20 (rembourser suffisamment de capital pour qu’il ne vous reste que 80% du prêt à payer. C’est comme payer la mise de fonds mais plus tard.).

Mais puisque ça existe, pourquoi est-ce que tout le monde ne procède pas avec la garantie collatérale? En premier lieu, les banques ne tripent pas sur ce modèle: c’est plus lourd à gérer administrativement et s’il y a un problème, oui elles ont une double garantie mais, c’est du trouble à faire activer. Donc elles ne présentent pas nécessairement cette option aux clients, il vous faut la demander et être précis dans votre demande. De plus, à ma connaissance au moment d’écrire cet article, seulement deux institutions financières acceptaient de financer via une collatérale, soit la Banque Nationale et le réseau des Caisses Desjardins.  

Au niveau personnel, il y a aussi le fait qu’il n’est pas donné à tous de posséder une propriété libre de dettes. De plus, pas tout le monde a confiance qu’ils ne seront pas dans la shnout d’offrir leur aide de cette façon. (N’oubliez pas qu’un non-paiement de la part des acheteurs aura un impact sur les propriétaires de l’actif en garantie de 2ème rang!) Ajoutez à cela les complexités découlant des dynamiques familiales… (je suis sûre que vous pouvez vous faire une image mentale convenable.)

Alors si vous désespérez d’acheter une maison parce que cumuler la mise de fonds est difficile ou long (ou, comme moi vous étiez en furie de vous la faire manger à 75% cause de l’o*#&i d’prime SCHL), j’espère que cet article vous aura aidé à trouver une solution possible pour votre projet d’achat de maison. 

N’oubliez toutefois jamais qu’un appartement de 1200$ de loyer n’est pas équivalent à une hypothèque de 1200$ et soyez responsables lors de l’établissement de votre budget à l’achat! Ce ne sera plus la maison de vos rêves si elle devient une prison de paiements et gruge l’entièreté de votre marge de manœuvre financière!

Bon courage!

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Catherine Duguay signature

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